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美術館・鉄道・お城・お相撲・お友達の話など趣味のブログです。
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東京に60年近く住んでいるのにほとんど東京を知らないんだなぁ。
東京のはじっこに住んでいるが都心にも当然何度も行っている。
行くのは目的を持って行くので目的地以外いかに行っていなかったか。目的地の用が終われば帰ってた。散歩や散策はほとんど無かったのだろう。

今日は、日本橋の三井本店の記念美術館へ行った。数寄者三井家が収集した茶道具の名品を見てきた。初めて入ったがものすごく費用が掛った建物だ。勿論、国宝をはじめ重文も多くゆっくりと楽しめた。志野焼茶碗、黒楽焼茶碗等良く残ったと云う名品ばかりで感動しました。家でもたまにお薄をいただくが、なぜか使う予定もないのに野点用の茶道セットまで買ってしまった。帰りは、隣の日本銀行の貨幣博物館まで覗いた。貨幣から現行通貨まで展示されていた。ここも初めてのような気がする。一億円10Kは重かった。

東京駅も改装中で改装が終わったところからオープンしている。八重洲の地下街もきれいになって昔よく行った全国のお土産を売っているお店は探したがなかった。
お土産屋はすごく便利だった。地方のお菓子が食べたくなれば良く買いに行った。男同士で台湾へ行くと言うと変な眼で見られるので成田の帰りに東京駅で降り沖縄のお土産を買いに行ったりと何となく思い出の店だった。

残念ながらねんりん家はやっぱり混んでいた。有楽町に向かって沖縄アンテナショップへ歩いて行こうとしたら東京駅真ん前に北海道フーディストという物産と食堂があり六花亭のバターサンド、ジンギスカン、ハムなどを購入。また京都のアンテナショップでお茶、八つ橋を購入。何のことはない沖縄から北海道になってしまった。ここも初めてだった。

三井本店への道すがら昔の安田信託銀行本店がありここは、クアの会員になっていただいていたので何度か訪問したがいまは、みずほ信託銀行になっていた。もう10数年もそこを歩いてなかった。これからは、地域を決めて散策をしよう。東京に住んで何にも知らない、開発もかなり進んでいる。決して流行を追うのでなく新しい事、行ったことがないところを抑えよう。

散歩、散策と東京新発見と旨いものの一石三鳥だ。
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1億円10キロ1紙袋
>一億円10Kは重かった。

そうなんですね。そして1億円はデパートの紙袋を二重にして一袋におさまります。と考えれば、2億円や3億円は家庭の主婦が日常の買い物で持ち運んでいる重さです。

東京は本当に変化していますね。ただ、この変化が本当に潜在需要に見合ったものなのか、この点は難しいところです。一ころ、東京の開発が終わっても地方があるから大丈夫だという議論がありましたが、これは明らかに暴論です。例えば、仙台のオフィスビルの空室率は5割を超えています。これではいくらなんでもペイしませんね。

品川駅の海側はビルが林立していますが、三菱商事が某ビルから出て丸の内に戻ります。そうすると、それまで月坪5万弱の家賃がカタログ価格2.8万円でも借り手がつかず、実質は2万円そこそこになるようです。採算ベースを月坪いくらで見るかは、立地とともに重要な要素です。いくら賃料が安くてもかつての幕張のように、実働部隊の拠点にはなりませんからね。

東京の変化とともに、不動産業界の学習効果の欠如を思い浮かべるこの頃です。
asktaka URL 2009/04/26(Sun)19:42:45 編集
Re:1億円10キロ1紙袋
>asktaka様
>2億円や3億円は家庭の主婦が日常の買い物で持ち運んでいる重さです。
えぇそんなに重いもの持っているんですか?
牛乳4パックもあれば重いといっていつも持たされています。内にはあたりませんね。
三井本店前もかなり大きなスペースが平地になっていました。
日本橋はもう開発余地が無いと思っていましたが丸の内と同じように開発ラッシュのようですね。高輪も新駅関係で私の知り合いのビルも候補になっているようです。尤も本人は早く買収してほしいようです。月坪が高くても便利で大きいスペースが必要な企業もまたあるようですね。需要と供給のバランスでしょうがひとつにまとまる効率というものもあるようです。横浜の先生と行ったビルも最後に残ったのも100坪という中途半端な大きさでした。尤もお蔭様で入りましたが近隣の新しいビル,建設中のビルは苦戦しているようです。
【2009/04/27 21:30】
買物の重さ、不動産の話
今日は懇親会で少し酩酊気味です。

失礼しました。買物の重さは7.8キロのようです。従って、一億弱というころでしょうか。20キロ、30キロは山岳部かワンゲル部の荷物の重さですね。

三井村や丸の内は老朽化したビルの再生、再開発という色彩が強いように思います。都内の空室率は上昇しているのは確かです。ご承知だと思いますが、昨年、08年の初めごろは空室率が1~2%台だった千代田区、中央区の空室率も今年の3月に入って5%前後になって都心5区で6%台になりました。そして新築ビルの空室率は昨年秋以降10%台になりこの3月は30%を超えました。空室率は確かに景気の波と連動しているようです。波がある以上、いい時も悪い時もありますが、今後ゼロサム状態になるような気がします。

泉岳寺の新駅についてはいろいろ話があるようですね。現在の操車場を使うという話もあるようですし、泉岳寺駅の先の現在空き地なっているところを使うという話もあるようです。

現在一国のパシフィック側は都市計画道路にかかっており、この関連と新駅関連で新ビル計画が5.6か所あるようです。札の辻の大手広告代理店が入っていたビルも、その会社が赤坂に移転した後、空室状態のようですし、品川の海外側のオフィス・商業賃料も軒並み下落していますし、ビル経営も厳しい時を迎えたようですね。
asktaka URL 2009/04/27(Mon)22:24:21 編集
Re:買物の重さ、不動産の話
>asktaka様
確かに今は、空室が目立つビルがあるようです。
不動産投資は、今のような低金利ですと非常に良い利回りということで運営されてきました。景気が落ち込むとテナント側の支払能力や他の安い、きれいな新しい便利なところへ移られてしまうこともありますね。
一度出られてしまうとそれを埋めるのが大変というリスクがあります。
丸の内、日本橋以外にも結構色々開発が多いようです。二子玉川駅前、渋谷等も東急が大規模にやっています。
これから、散策を兼ね色々歩いてみようと思います。
【2009/04/28 08:34】
不動産業界とセイの法則
古典派経済学では「セイの法則」というのがあり、「供給はそれ自らの需要を生む」というふうにいわれています。たとえ供給が過剰となっても、その結果価格が下がり需要が増加するため、結局需給は均衡するというお話です。

私は以前から不動産業界はナイーブなセイの法則で動いていると思っています。問題は、例えばオフィスが供給過剰になった場合、賃料は下がっても十分か需要を喚起するかどうかです。日本の起業率の低さや、成長余力を考えた場合、今後のオフィス需要がどこまで見込めるのか、しっかりした予測が必要です。そうでないと、ゼロサム・ゲームになって、古いビルから新しいビルへとテナントが移動するだけに終わります。

バブルの発端は国土庁の甘いオフィスビル需要予測でした。その前提は、国内企業のオフィス需要というよりは、金融を含む外資の拠点としての需要を見込んだものです。しかし、結局はシンガポールにアジアの金融その他のハブの座を奪われ、この前提は崩れました。土地を買いあさった祭りの後のバブル崩壊でした。当時、国土庁の予測を否定した予測をして大手不動産会社やセミナーの場で説いたのですが、あまり関心を持たれませんでした。

バブル崩壊後、「賃料負担力ベースの賃料設定」を提唱して、雑誌や講演・セミナーで説きましたが、これは定着しています。ただ、これは他のコンサル会社などにすっかり盗まれ、私のロジックをベースに書いたり講演したりしているのにはびっくりしました。

話が横道にそれましたが、不動産利回りは大事な視点ではありますが、その前に需要を十分に検討すること必要かと思います。

追伸:このコメントを私のブログに再投稿させていただきたいのですが、よろしいでしょうか。頭の部分他若干編集するつもりですが。
asktaka URL 2009/04/28(Tue)13:23:18 編集
Re:不動産業界とセイの法則
>ASkTAKA様
>このコメントを私のブログに再投稿させていただきたいのですが、よろしいでしょうか。頭の部分他若干編集するつもりですが。

どうぞ、先生のご意見、理論ですから。
お説の通りだと思います。しかい、今中々利回りの良い、継続的に運営できる事業が少ないのも事実です。K電鉄でビジネスホテルをチェーン化しようとしていますこれも利回りを考えれてのことです。遊休地を抱えている会社は単なる賃貸から少し費用をかけても運営をして毎年利益を積み上げることを考えています。
極端な例はJRのエキナカ、地下鉄のエキュートなんかそれですよね。お客にもサービスになり家賃収入も上がる少子高齢化の運賃が下がる対策ですよね。
オフィースも中古は中古で安ければそれなりに重要もありますが、場所が不便だと難しいようです。20年くらいは持たせないと採算が合わなくなります。
ですから、その程度の建物を作らなければならないでしょう。できれば、有税償却をするくらい事業だないとだめでしょうね。




【2009/04/28 20:30】
遊休地活用
懐かしいテーマです。前の会社で、営業もクライアントも分かりやすいテーマなので、スタッフを養うためには最適でした。

遊休地、遊休空間を有効に活用することには大賛成です。しかし、古典的な不動産ビジネスである、いわゆる貸ビルと、それ以外のビジネスでは少し様相が違うかなと思うわけです。なまじ事業をやるよりも、貸ビルの利回りの方がよければ、貸しビルを選択するのは合理的な判断です。現状では、10%から15%で回る物件が、市場に出ないままに銀行等の口利きで取引されています。元外資投資銀行の職にあぶれた連中が不動産ブローカーとして暗躍しているという話も耳にします。今どき二ケタの利益を稼ぐビジネスはなかなかないですからね。

私が言いたかったことは、オフィス、マンション市場、特にオフィスは需要がどうのという業界ではなく、行け行けドンドンなので、もう少し将来の需要を考えないと痛い目にあいますよ、ということです。そろそろ過去に学んでほしいな、と。

>どうぞ、先生のご意見、理論ですから。

有難うございます。早速アップします。

asktaka URL 2009/04/28(Tue)20:47:05 編集
Re:遊休地活用
>asktaka様
今、確かに銀行からの物件でオーナーチェンジ物件は利回りが良いのがありますね。それ専門の会社の社長さんを知っています。但し、まともな会社がなかなかやるには勇気がいるようです。表面上は確かに出ることになっていますが全部払ってくれてのことだそうです。その会社は、対抗できる人も雇っています。まぁ是はイレギラーな話です。
確かに先生の言われることが正解でしょうね。必ず何処かで破綻するでしょう。事業と都会というなかでのやりくりなんでしょうが。
【2009/04/28 21:17】
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